Alavancagem de Patrimônio: como a compra de imóveis pode impulsionar seus investimentos

A alavancagem de patrimônio tem se consolidado como uma estratégia eficaz para quem busca aumentar a riqueza e diversificar investimentos. No setor imobiliário, essa prática consiste em utilizar recursos de terceiros, como financiamentos, para adquirir imóveis, esperando que a renda obtida com aluguel ou a valorização do bem supere o custo da dívida.

Segundo Filipe Braga, economista e professor da UniFBV Wyden, a técnica pode ser bastante vantajosa se utilizada de forma consciente. "A alavancagem é uma técnica onde o investidor faz uma dívida para aplicar em um ativo, esperando que os lucros sejam superiores aos custos. No mercado imobiliário, isso se traduz na compra de imóveis financiados para aluguel ou revenda com valorização", explica.

Entretanto, ele alerta para a necessidade de analisar fatores econômicos antes de investir. "A taxa de juros é crucial: quanto maior ela for, mais caro será o financiamento. Além disso, é essencial considerar a inflação, que impacta o poder de compra dos inquilinos e pode dificultar reajustes no valor dos aluguéis", ressalta Braga. Outros aspectos a serem avaliados incluem a demanda de mercado, custos de manutenção, IPTU, ITBI e o risco de vacância.

Um dos principais perigos é o endividamento excessivo. "Se a renda gerada pelo imóvel não cobrir os custos do financiamento e manutenção, o saldo pode ser negativo, gerando prejuízos", adverte o economista. Para mitigar riscos, ele recomenda a escolha de imóveis bem localizados, planejamento financeiro rigoroso e diversificação de investimentos.

Roberto Rios, diretor comercial da Construtora Carrilho, reforça a visão positiva sobre a alavancagem imobiliária. “Em um cenário de SELIC a 15% ao ano, utilizar recursos de financiamento imobiliário para aumentar o patrimônio é uma decisão extremamente inteligente. Por isso, muitas vezes, não vejo a renda fixa como concorrente do mercado imobiliário, mas sim como um meio para investir nesse setor. Se, além disso, o imóvel oferecer a oportunidade de renda passiva com locação, melhor ainda”, afirma.

Exemplo prático

“Vamos a um exemplo: alguém possui R$ 200 mil investidos e deseja comprar um imóvel compacto de R$ 300 mil, com potencial de gerar uma receita líquida mensal de R$ 3 mil com aluguel. É possível financiar na planta até 90% do valor do imóvel — ou seja, R$ 270 mil. Assim, o comprador teria um saldo de R$ 30 mil para pagar diretamente à construtora. Se somarmos a esse valor mais R$ 30 mil referentes às parcelas de evolução de obra pagas à Caixa Econômica durante os 30 meses de construção, o desembolso total seria de R$ 60 mil durante a obra”, exemplifica Rios.

“Agora, lembrando do valor de R$ 200 mil investido, que rende aproximadamente R$ 2 mil por mês, este rendimento poderia cobrir todo o desembolso da obra. As parcelas decrescentes do financiamento, que ficam em torno de R$ 3 mil, seriam pagas com a receita do aluguel, destaca.

“O resultado dessa equação é claro: um patrimônio de R$ 300 mil é construído com um desembolso de apenas R$ 60 mil — e esse desembolso é pago com o rendimento do capital que, muitas vezes, as pessoas pensam em resgatar para comprar o imóvel à vista. Isso é o que eu chamo de alavancagem inteligente”, finaliza. A Construtora Carrilho, segundo Rios, oferece condições de financiamento facilitadas para quem deseja investir, aumentando o acesso a boas oportunidades no mercado.

O advogado e investidor Rafael Calábria ilustra como a prática pode gerar resultados expressivos. Ele iniciou no mercado ao comprar seu primeiro imóvel para moradia, reformá-lo e vendê-lo por um valor significativamente maior. "Dois anos após a reforma, vendi o apartamento pelo dobro do preço. Isso me permitiu investir em imóveis maiores e melhor localizados", relembra.

Para Calábria, um dos maiores desafios foi superar a cultura de aversão ao endividamento. "Existe um paradigma de que financiamento é ruim, mas, usado com responsabilidade, ele é um forte aliado. Ao financiar um imóvel e usar a renda de aluguel para quitar as parcelas, o investidor consegue crescer sem se descapitalizar", explica.

Entre as suas estratégias de sucesso, Calábria destaca a compra de imóveis na planta com financiamento desde o início — o que permite aportes financeiros menores — e a aquisição de imóveis usados em locais privilegiados para reformas e posterior revenda. "Imóveis em boas localizações e com potencial de reforma são ótimas oportunidades para maximizar lucros e ainda contribuir para a valorização da região", acrescenta.

A perspectiva para os próximos anos é de crescimento no mercado imobiliário, especialmente em regiões metropolitanas como Recife, que lidera as vendas de imóveis na Região Metropolitana, segundo dados recentes. Contudo, os especialistas alertam: a chave para o sucesso na alavancagem é o planejamento detalhado, o conhecimento profundo do mercado e a escolha estratégica dos ativos.